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中古住宅を個人から買うか不動産業者から買うか~ それぞれのメリット・デメリット

サンタリーフ

DIY大家

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売主が個人か不動産業者か

今まで20戸以上の住宅を購入してきましたが
僕は物件を見に行った時には必ず
売主さんが個人か不動産業者かを確認します。

ふつう物を買う場合売主が誰とかは気にしませんよね。
例えば大根が個人の農家さんが出したものか
それとも農業法人が出したものかで
買うかどうかを決めたりしないと思います。

しかしこと不動産となると
売主が個人か不動産業者かの違いは大きいのです。
どちらが売主の場合もメリットと
デメリットがありますので説明します。

売主が個人の場合

メリットは安く買えること


普通、個人が自宅や実家を売却するときに
儲けを乗せて販売することはないと思います。
むしろ多少の損は覚悟で売り出すことが
殆どですので物件価格は安くなる傾向があります。

デメリットは瑕疵担保がない事

個人が売り出した中古の場合
契約書には
現状有姿のため瑕疵担保は負いません
との一文が書かれることが多いです。

※瑕疵とは購入時には知りえない欠陥で
 瑕疵担保は購入後に発覚した欠陥を
 売主の責任で賠償することです
 今は民法の改正で契約不適合責任といいます。

これは個人が家を売った後に
1年もして『不具合が見つかったので
保証してください』とか言われると
怖くて売ることが出来ない(売りたくない)
という事になるからです。

また個人が売主の場合のもう一つのデメリット
リフォームされていない家がほとんどですので
購入後にリノベーションやリフォームをする必要があり
購入後、直ぐに引っ越して住むというのは難しくなります。


これに対して
不動産業者が売主の場合
メリットは
買った後の保証が一定期間付いている
という事です。
これは法律で瑕疵担保を一定期間付けるよう
義務付けられているから必ず付きますので
ある程度は安心して購入出来ます。

契約不適合責任=不動産業者が売主の場合
業者は引き渡しから最低2年間は瑕疵に対し責任を負わなければならない。

売り土地で販売した物件に家が付いている場合は
 家に対し瑕疵担保(契約不適合責任)は付きません。

またリフォーム済の場合が多く直ぐに引っ越しが出来て
購入後にリフォーム費用などで悩む必要はありません。

デメリットは
価格が高い場合が多い事です。
不動産業者は利益を乗せ
販売しますので個人で売るよりも
通常は割高になります。

また購入した住宅の市町村では
中古の住宅を購入した場合
リフォーム費用の何割かを補助する制度もありますが
リフォーム済みの場合には
適用されないケースもあります。

さらに法人が売ったときには
建物部分には消費税がかかりますので
この分も出費が多くなってしまいます。

ただし
不動産業者が売主の場合
その業者が自ら宣伝、販売する場合と
他の仲介業者に仲介をお願いする2つのケースがあり
不動産業者が自ら(仲介業者を使わずに)
販売した場合は
仲介手数料を払う必要はありません。
たまに
仲介料欲しさに
子会社に仲介させるようなところもありますので
注意してください。
(代表者が売り主と同じ名前や奥様の名前の場合はそれです)

これらのメリットとデメリットを理解したうえで
購入したい住宅がどちらに当たるのかを
知ることが大切です。

では
個人から購入した方が良い人とは
どういう人でしょうか?

それは
後から物件の欠陥が出ても
対応する力や気力がある人
または
それを回避することが出来る人でしょう!

今はホームインスペクションといって
有料(5~10万円くらい)ですがプロの建築士さんに
購入前の住宅診断をして貰う事もできます。
是非活用してください。
仲介した不動産屋さんでも
紹介してくれると思います。
今は仲介の際、
仲介業者はホームインスペクションの説明と
使うかどうかの確認が義務付けられています。

中古住宅の流通が一般化されている
欧米では購入前の住宅診断は当たり前
米国に住む知り合いに
日本では住宅診断は一般的ではないと言ったら
驚かれたことがあります。
ようやく日本も少しずつ
中古住宅の流通環境が整ってきたと言えますね。

また
リフォーム済みの家では
自分の理想の間取りにならないので
一から設計士さんと相談しながら
リノベーションし
自分にピッタリな家を作りたい人

購入後自らDIYで時間をかけて
楽しみながらリノベーションしたいという人
(僕もこれです)
個人が売主の物件が良いと思います。

個人が売主の場合は
購入後に自らリフォーム会社を見つけ
リフォームしなくてはいけません。
そこで高いリフォーム代を請求されると
結局不動産業者がリフォームした
住宅の方が安かった
という事になりかねませんので
リフォーム会社探しの能力も必要になります。

仲介してくれた会社に
工務店を紹介してもらうことも
可能ですが大きな仲介会社などでは
工務店から紹介料といった
バックマージンを要求することもあるので
割高になる場合もあります。

YouTubeで
リノベーション費用を安く出来る
分離発注する方法を解説していますので
良ければご視聴下さい。


先に述べましたが
個人が売主の場合は
色んな不具合や欠陥を回避しなくてはいけません。
これには
信頼できる仲介業者さんと組むという事や
プロに住宅診断してもらう事はもちろん
自らも積極的に物件や権利関係、環境などを
契約の前に調べなければいけません。

なかには
仲介業者さんでも分からないこともあります。
例えば
僕が以前購入した家が
再建築できるか心配だったので
仲介業者さんに聞いてみたところ
『大丈夫だと思います』と言われ
それでも不安だったので自分で調べると
やはり再建築できず
結局半額にしてもらった経験もあります。

都道府県の土木課で購入する土地が
 再建築可能かを聞くことが出来ます。

ただしはっきりとは出来るとは言ってくれません汗

また
買う気がそがれるようなマイナス部分は
積極的に説明しない仲介業者さんも多いのが現実です。

そこで次回からは
僕が購入前にチェックする項目について
何回かに分けて解説していきますので
是非いいねとフォローをお願いします!

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『初心者のためのDIYリノベーションのレシピ』
を出版しました。
初心者でもDIYリノベーションが出来るよう
優しく説明していますので是非読んでください!

またYouTube『不動産の教科書』
では不動産の賢い買い方などを解説していますので
是非そちらもご視聴下さい!

#DIY #不動産 #リノベーション #中古住宅 #リフォーム

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